등기부등본 보는 법 총정리｜소유권, 저당권, 임차권 완벽 이해

부동산 거래를 앞두고 있다면 등기부등본 열람은 필수입니다. 부동산의 소유자 정보, 저당권 유무, 권리 관계를 명확하게 확인할 수 있는 공식 문서이기 때문입니다.

📘 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유권, 저당권 등 모든 권리관계와 법적 상태가 기재된 공식 문서입니다. 등기부는 크게 세 부분으로 나뉩니다:

• 표제부: 부동산의 기본 정보(주소, 구조 등)
• 갑구(甲區): 소유권 관련 내역
• 을구(乙區): 저당권 등 소유권 이외 권리

🌐 열람 및 발급 방법

• 온라인: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소 검색 후 열람/발급
• 오프라인: 주민센터, 무인발급기, 등기소에서 발급 가능

 

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🔍 등기부등본 보는 법: 갑구(소유권)

• 순위번호: 소유권 변경 순서
• 등기목적: ‘소유권이전’ 등 사유
• 등기원인: 매매, 증여, 상속 등 변경 이유
• 권리자 및 기타사항: 실제 소유자 정보

최신 순서에 기재된 소유자가 현재 소유자이며, 과거 내역은 순차적으로 확인 가능

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🏦 을구 확인: 저당권과 담보 관계

• 저당권: '근저당권 설정' 항목 확인
• 권리자: 대출기관과 채권최고액 기재

저당권이 남아 있다면 담보대출이 설정된 상태이므로 계약 시 주의해야 합니다.

📄 임차권 등기 명령

보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원의 임차권 등기 명령으로 권리를 보장받을 수 있습니다. 등기부등본의 을구에 ‘임차권등기’가 기재됩니다.

• 대항력·우선변제권 유지 가능
• 임차권 등기 후 이사해야 권리 보장

📝 가등기 확인

가등기는 본등기 전 우선순위를 확보하는 예비등기입니다.

• 소유권이전청구권 가등기: 매매계약 등의 사전 권리 확보
• 담보가등기: 채권 회수 목적

주의: 가등기만으로는 소유권 이전 불가, 본등기 필요

 

🏢 신탁 표시 여부

등기부에 신탁회사가 소유자로 기재되어 있다면, 이는 '신탁 등기'입니다. 신탁원부를 확인해 임대 권한 및 보증금 반환 책임자를 꼭 확인해야 합니다.

🚫 압류·가처분 확인

• 압류: 법원의 재산 처분 금지 명령
• 가처분: 본안 판결 전 권리 보호를 위한 임시조치

등기부등본에 압류나 가처분이 기재되어 있다면, 매매·임대차 거래에 중대한 제약이 생기므로 반드시 확인해야 합니다.

✅ 요약

• 표제부: 주소와 기본 정보
• 갑구: 소유권, 경매, 가압류 등 확인
• 을구: 저당권, 임차권, 가등기, 신탁 여부 확인
• 실제 계약 전 등기부등본 열람은 필수

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